ORÁCULO IMOBILIÁRIO BR

Biblioteca de casos

Biblioteca de casos reais

Aprenda com o que já aconteceu

Casos reais conferidos pelo Oráculo, contados em linguagem simples. Nomes, números de documentos e dados das pessoas foram retirados; ficaram só os fatos que ensinam. Cada caso entra na biblioteca com autorização de uso para estudo.

CASO Nº 1

O vendedor não era o dono

Apartamento em condomínio · Maceió/AL

Um comprador encontrou um apartamento num condomínio em Maceió. O vendedor apresentou um contrato de promessa de compra e venda pronto, já assinado por ele e por duas testemunhas, e o negócio parecia simples.

O contrato pedia R$ 300 mil dos R$ 370 mil — 81% do preço — no dia da assinatura. Os outros R$ 70 mil seriam pagos depois da "regularização" da documentação.

Antes de pagar qualquer valor, o comprador trouxe o contrato para conferência. O passo seguinte foi pedir a certidão da matrícula do apartamento no Cartório de Registro de Imóveis e comparar os dois documentos, cláusula por cláusula.

O que a conferência mostrou

1. Quem vendia não era o dono registrado
A matrícula mostrava uma empresa como proprietária — diferente de quem assinava o contrato como vendedor — e nenhum registro de venda, promessa ou cessão para ele. Nenhum dos dois documentos, sozinho, mostrava o problema: ele só apareceu ao comparar um com o outro.
2. O contrato dizia o contrário da matrícula
No contrato, o vendedor declarava ser o "legítimo proprietário" e que o imóvel estava "livre e desembaraçado" de qualquer ônus. A matrícula dizia outra coisa: outra dona e bloqueios ativos. Declaração no contrato não substitui a matrícula.
3. Três ordens de indisponibilidade ainda ativas
Ao longo dos anos, a matrícula recebeu 12 averbações de indisponibilidade: 9 foram canceladas e 3 continuavam sem cancelamento. Indisponibilidade é uma ordem (judicial ou administrativa) que bloqueia a venda do imóvel enquanto não for cancelada. Por isso é preciso ler a matrícula até o último ato: cancelar algumas não resolve as outras — uma das que seguiam ativas era a mais antiga de todas.
4. A dona registrada aparecia como empresa em recuperação judicial
As averbações mais recentes registravam a empresa proprietária como "em recuperação judicial". Quando a dona é uma empresa nessa situação, a venda pode depender do que for decidido no processo dela — mais um passo fora do controle do comprador.
5. O próprio contrato admitia que faltava regularizar
O saldo de R$ 70 mil só seria pago "após a finalização integral da documentação do imóvel, incluindo a regularização". Ou seja: o contrato reconhecia que a documentação não estava pronta, mas cobrava 81% do preço antes disso — e sem prazo para a regularização.
6. A matrícula só seria entregue depois de pagar tudo
Uma cláusula dizia que a matrícula atualizada e a certidão negativa de ônus seriam entregues ao comprador "somente após o pagamento integral do preço". O certo é o contrário: ver a matrícula antes de pagar qualquer valor. Qualquer pessoa pode pedir a certidão da matrícula no cartório.
7. Proteção desigual se o negócio desse errado
Dos R$ 300 mil pagos na assinatura, só R$ 30 mil eram tratados como sinal (arras). Se o comprador falhasse, o vendedor podia reter os R$ 30 mil e descontar multas, juros e despesas do restante; o contrato ainda trazia confissão da dívida de R$ 70 mil e se declarava título executivo. Se o vendedor falhasse, o texto falava apenas em devolver o sinal em dobro, sem dizer expressamente como voltariam os outros R$ 270 mil.

CASO Nº 2

Do papel que não registrava à matrícula: uma usucapião no cartório

Sítio de 6 hectares · Litoral Norte de Alagoas · 2003–2026

Em 2003, um homem comprou um pedaço de um sítio dos herdeiros de uma das donas. O papel que recebeu foi uma escritura de cessão de direitos hereditários: os herdeiros passaram a ele os direitos que tinham sobre a área. Ele pagou, entrou no terreno e ficou.

O sítio inteiro, de 120 hectares, estava numa matrícula de 1982, em frações ideais, um terço para cada um de três herdeiros de um inventário antigo. A escritura de 2003 nunca foi registrada: o terreno continuou, no cartório, em nome dos donos de 1982.

Mais de 20 anos depois, para ter o terreno no nome, a primeira ideia foi a adjudicação compulsória. O caminho escolhido no fim foi outro: a usucapião extraordinária, pedida direto no Cartório de Registro de Imóveis, com base em mais de 20 anos de posse.

Linha do tempo

2003 — Escritura de cessão de direitos hereditários de parte do sítio (não registrada).
mar/2025 — Certidão: nenhum imóvel registrado em nome do comprador.
mar/2025 — Uma ordem de indisponibilidade contra um dos donos da matrícula é averbada — ela vinha de uma execução fiscal de 2013.
jul–ago/2025 — Ata notarial da posse no tabelionato; certidão de inteiro teor da matrícula; declaração e CCIR no INCRA.
jun/2026 — Pedido de usucapião protocolado no Registro de Imóveis, junto com a ex-esposa.
ago/2026 — Despacho do cartório: notificar os donos e o banco que tinha direito na matrícula; edital para quem não foi encontrado; e só seguir depois de cancelada a indisponibilidade.
ago–set/2026 — Notificações pelo Cartório de Títulos e Documentos e dois editais no jornal.
out/2026 — O juiz cancela a indisponibilidade pela CNIB, porque a execução fiscal tinha sido extinta pelo pagamento.
2026 — Caso concluído com sucesso (informação do corretor que acompanhou o caso).

O que a conferência mostrou

1. Escritura não é registro
A escritura de 2003 existia e registrava o pagamento, mas nunca entrou na matrícula. Por mais de 20 anos, para o cartório, o terreno continuou com os herdeiros de 1982.
2. Cadastro no INCRA não é título
O comprador fez a declaração e tirou o CCIR do sítio, com toda a área como "posse por simples ocupação". Isso entrou como documento de apoio, mas não fez dele dono: o próprio CCIR diz que as informações são só cadastrais e não dão direito de propriedade nem de posse.
3. A ata notarial prova a posse, não a propriedade
O tabelião foi ao sítio, registrou a posse e o caseiro que mora lá há anos. A própria ata avisa: ela não confirma propriedade, só instrui o pedido no Registro de Imóveis.
4. Um bloqueio que não era do comprador travou tudo
Um dos donos de 1982 tinha uma ordem de indisponibilidade por causa de uma execução fiscal. A execução já tinha sido extinta pelo pagamento, mas o bloqueio continuava na matrícula. O cartório condicionou o andamento ao cancelamento, que o juiz determinou em outubro de 2026 — e o cancelamento precisa chegar pela CNIB, não por ofício ou e-mail.
5. Quem não é encontrado é notificado por edital
Os donos que não foram achados no endereço foram notificados por edital, duas vezes no jornal. Para os que moravam em outra comarca, e para o banco, a notificação foi enviada pelo Cartório de Títulos e Documentos de lá. Pela lei, quem é notificado e fica em silêncio no prazo é tratado como se concordasse.
6. Detalhe de papel conta
Na conferência apareceram pequenas divergências — a área da escritura antiga era maior que a área medida, e a ata tinha trechos de modelo não apagados. Tudo isso é conferido pelo cartório e pode atrasar.

Passo a passo da usucapião no cartório

Usucapião é o reconhecimento de que quem tem a posse de um imóvel, do jeito e pelo tempo que a lei exige, adquiriu a propriedade. Pode ser pedida na Justiça ou direto no Cartório de Registro de Imóveis — este é o caminho extrajudicial.

1. Juntar a história da posse
Reunir tudo que mostre desde quando e como a pessoa está no imóvel: contrato ou escritura de cessão, contas de energia e água, impostos pagos, cadastro rural (CCIR/CAR), fotos, testemunhas.
O cartório pede documentos que mostrem a origem, a continuidade e o tempo da posse, como o pagamento de impostos e taxas.
Fonte: Lei 6.015/1973, art. 216-A, IV; Prov. CNJ 149/2023, art. 401, III
2. Contratar advogado
O pedido no cartório é feito por advogado (ou defensor público).
Fonte: Lei 6.015/1973, art. 216-A, caput; Prov. CNJ 149/2023, art. 399
3. Medir o imóvel (planta e memorial)
Um profissional habilitado (engenheiro ou agrimensor) faz a planta e o memorial descritivo, com ART. Quem está na matrícula e os vizinhos registrados podem assinar a planta concordando.
No caso real, o cartório pediu também CCIR quitado, ITR, CAR e, quando a lei exigir, georreferenciamento certificado (lista de documentos do cartório).
Fonte: Lei 6.015/1973, art. 216-A, II; Prov. CNJ 149/2023, art. 401, II
4. Fazer a ata notarial no tabelionato
O tabelião do município do imóvel registra, num documento chamado ata notarial, a descrição do imóvel, o tempo e o tipo de posse, como ela começou, a modalidade de usucapião e o valor. Ele pode ir ao imóvel e ouvir testemunhas.
A própria ata avisa: ela NÃO prova que a pessoa é dona. Serve só para instruir o pedido no Registro de Imóveis.
Fonte: Lei 6.015/1973, art. 216-A, I; Prov. CNJ 149/2023, arts. 401, I, e 402, §§ 1º a 3º
5. Tirar as certidões
Certidões negativas dos distribuidores (Justiça) do lugar do imóvel e do domicílio de quem pede e, em geral, a certidão de inteiro teor da matrícula (o cartório pede).
Fonte: Lei 6.015/1973, art. 216-A, III; Prov. CNJ 149/2023, art. 401, IV
6. Protocolar o pedido no Registro de Imóveis
O advogado entrega o requerimento com todos os documentos no cartório de registro de imóveis da região do imóvel. O pedido recebe número de protocolo e é autuado.
O protocolo fica valendo até o pedido ser aceito ou rejeitado.
Fonte: Lei 6.015/1973, art. 216-A, caput e § 1º
7. Notificações
Quem está na matrícula (e os vizinhos registrados) e não assinou a planta é notificado para concordar em 15 dias; ficar em silêncio conta como concordância. Quem mora em outra comarca é notificado pelo Cartório de Títulos e Documentos de lá, e quem pede paga as despesas antes. União, Estado e Município também são avisados.
A notificação de um titular pode ser dispensada quando há documento que liga quem pede a esse titular — por exemplo, escritura de cessão de direitos hereditários que especifique o imóvel —, com prova de quitação e certidão do distribuidor cível de até 30 dias; e é preciso justificar por que o documento não pôde ser registrado.
Fonte: Lei 6.015/1973, art. 216-A, §§ 2º e 3º; Prov. CNJ 149/2023, arts. 407 e 410, § 1º, VII, e § 2º
8. Edital, se alguém não for encontrado
Se um notificado não for achado, o cartório certifica isso e publica edital duas vezes em jornal local de grande circulação, com 15 dias cada; o silêncio conta como concordância. Há também edital para terceiros interessados, em jornal de grande circulação, com prazo de 15 dias.
Fonte: Lei 6.015/1973, art. 216-A, §§ 4º e 13; Prov. CNJ 149/2023, art. 408
9. Resolver bloqueios da matrícula
Hipoteca, penhora ou outro ônus na matrícula não impede a usucapião. Mas a usucapião não apaga bloqueios judiciais: quem pede tem de pedir o cancelamento à autoridade que deu a ordem. A indisponibilidade só é cancelada pela CNIB (Central Nacional de Indisponibilidade de Bens), não por ofício ou e-mail. O cartório pode condicionar o registro a esse cancelamento, como no caso real.
Fonte: Prov. CNJ 149/2023, arts. 411, 418 e 320-E
10. Registro
Passados os prazos, sem diligências pendentes e com a documentação em ordem, o oficial registra a aquisição do imóvel. Pode ser aberta matrícula nova para a área. Se houver impugnação justificada, o caso vai para a Justiça; se o pedido for rejeitado, ainda é possível entrar com ação de usucapião.
O cartório não exige ITBI para registrar a usucapião (aquisição originária). Os emolumentos do registro são cobrados em duas metades: uma pelo processamento e outra se o pedido for deferido. Fora isso, há os custos da ata, das notificações e dos editais.
Fonte: Lei 6.015/1973, art. 216-A, §§ 6º, 8º, 9º e 10; Prov. CNJ 149/2023, arts. 421 e 423

Desfecho

Concluído com sucesso, segundo o corretor que acompanhou o caso.

Natureza do título

Pela escada do Oráculo, começou como uma cessão de direitos hereditários que não conseguia ser registrada, com posse longa, e um bloqueio na matrícula em nome de um dos donos. O caminho foi a usucapião extraordinária no cartório: a propriedade vem da posse, e só o registro na matrícula, ao final, fecha o caminho.

A lição

Papel pago não é imóvel no nome. Quando o papel não consegue ser registrado, a posse longa e bem provada pode virar propriedade pela usucapião — no próprio cartório —, desde que os titulares da matrícula e os vizinhos sejam chamados ou concordem. Os bloqueios não somem com a usucapião: o cancelamento é pedido a quem deu a ordem, e o cartório pode exigir isso antes de registrar, como neste caso.

Use no seu caso

Raio-X do Caminho
Leitor de documento (PDF)
Papéis que parecem prova de dono, mas não são
Imóvel rural: módulo fiscal e FMP

Jurisprudência

O que os tribunais já decidiram

80 decisões e leis que mais pesam em compra, venda e regularização de imóveis — súmulas e temas repetitivos do STJ, temas do STF e artigos de lei —, com o texto oficial conferido na fonte e explicadas em linguagem simples. Decisões marcadas como pendentes ou em revisão ainda podem mudar.

80 resultado(s)

Código Civil, art. 1.245, caput e § 1º; art. 1.227Paguei e assinei a escritura. Já sou dono?

O que foi decidido: Ainda não. A propriedade só passa quando a escritura é registrada na matrícula. Até lá, para a lei, o vendedor continua sendo o dono.

Por que importa: Enquanto o imóvel está no nome do vendedor, uma dívida dele pode chegar ao imóvel, e ele pode até vendê-lo de novo.

O que conferir:

Registrar a escritura logo depois de assinar.
Pedir a certidão da matrícula já com o registro em seu nome.

Texto oficial: Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

em vigor · fonte oficial

Lei 13.097/2015, art. 54, §§ 1º e 2ºSe um processo ou bloqueio contra o vendedor não está na matrícula, ele pode me atingir?

O que foi decidido: Em regra, não: o que não está na matrícula não pode ser usado contra quem compra de boa-fé. A lei tem exceções: a falência do vendedor (arts. 129 e 130 da Lei de Falências) e os casos em que a propriedade se ganha ou se perde sem registro, como a usucapião. A lei também diz que certidões forenses não são exigidas para a validade do negócio nem para caracterizar a boa-fé.

Por que importa: A matrícula é o centro de tudo. Mas há dívidas que pesam mesmo fora dela: as tributárias inscritas em dívida ativa (CTN, art. 185, e Tema 290). Por isso, mesmo sem a lei exigir, as certidões do vendedor continuam sendo uma boa prática.

O que conferir:

Ler a matrícula atualizada até o último ato.
Mesmo assim, pedir as certidões de dívida tributária do vendedor (federal, estadual e municipal).

Texto oficial: § 1º Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel. § 2º Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput deste artigo ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas: I - a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e II - a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.

em vigor (redação da Lei 14.382/2022) · fonte oficial

Tema 39 do STJAlguém entrou com ação dizendo que o registro do meu terreno é nulo. Perdi o direito de pedir o terreno de volta de quem o ocupa?

O que foi decidido: Não. Enquanto o registro não for anulado, quem está registrado como dono pode pedir o imóvel de volta, mesmo com uma ação discutindo o registro.

Por que importa: O registro vale até ser cancelado. Mas uma ação contra o registro é um risco sério para quem compra: precisa estar no radar.

O que conferir:

Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias do imóvel.
Se houver ação contra o registro, não feche sem parecer de advogado.

Texto oficial: A mera existência de ação tendo por objeto a declaração de nulidade de registro imobiliário não é suficiente para se concluir pela ilegitimidade ativa daquele que, com base nesse mesmo registro, ajuíza ação reivindicatória.

Trânsito em julgado · REsp 990507/DF · fonte oficial

Súmula 375 do STJComprei de alguém que estava sendo cobrado na Justiça. A venda pode ser desfeita?

O que foi decidido: Em regra, só se a penhora já estava registrada na matrícula ou se ficar provado que o comprador sabia do problema (má-fé). Sem isso, presume-se a boa-fé do comprador. O Tema 243 acrescenta: se a execução já estava averbada na matrícula, a venda feita depois presume-se fraudulenta.

Por que importa: Quem consulta a matrícula e não encontra penhora está mais protegido. Quem sabia da dívida e comprou assim mesmo, não.

Não vale para dívida tributária inscrita em dívida ativa (veja Tema 290).

O que conferir:

Matrícula atualizada, sem penhora nem averbação de execução.
Guardar as certidões e a matrícula consultadas na data da compra.

Texto oficial: O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.

em vigor · EREsp 114415/MG, EREsp 144190/SP, REsp 66180/PR · fonte oficial

Tema 243 do STJQuem tem de provar que o comprador sabia da dívida do vendedor?

O que foi decidido: O credor. Se não havia penhora registrada na matrícula, cabe a ele provar que o comprador sabia do processo capaz de deixar o vendedor sem bens. Mas, se a execução já estava averbada na matrícula, a venda feita depois presume-se fraudulenta. Para dívida tributária inscrita em dívida ativa vale outra regra (CTN, art. 185, e Tema 290).

Por que importa: A averbação na matrícula muda tudo: antes dela, o comprador de boa-fé está protegido; depois, a compra corre risco.

O que conferir:

Averbações de execução, penhora ou indisponibilidade na matrícula.
Certidão de ações do imóvel e do vendedor, para o seu próprio conhecimento.

Texto oficial: 1.1. É indispensável citação válida para configuração da fraude de execução, ressalvada a hipótese prevista no § 3º do art. 615-A do CPC. 1.2. O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente (Súmula n. 375/STJ). 1.3. A presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova. 1.4. Inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência, sob pena de torna-se letra morta o disposto no art. 659, § 4º, do CPC. 1.5. Conforme previsto no § 3º do art. 615-A do CPC, presume-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens realizada após averbação referida no dispositivo.

Trânsito em julgado · REsp 956943/PR · fonte oficial

Código Tributário Nacional, art. 185O vendedor tem dívida de imposto inscrita em dívida ativa. Isso afeta minha compra?

O que foi decidido: Pode afetar. A lei presume fraudulenta a venda feita por quem tem dívida tributária inscrita em dívida ativa, salvo se ele guardou bens suficientes para pagar.

Por que importa: Aqui não é preciso penhora registrada na matrícula: basta a inscrição em dívida ativa. É uma exceção importante à proteção da matrícula.

O que conferir:

Certidão de débitos federais (Receita/PGFN) do vendedor.
Certidões de débitos estaduais e municipais do vendedor.

Texto oficial: Art. 185. Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu comêço, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa. Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica na hipótese de terem sido reservados, pelo devedor, bens ou rendas suficientes ao total pagamento da dívida inscrita.

em vigor (redação da LC 118/2005) · fonte oficial

Tema 290 do STJA Súmula 375 (boa-fé do comprador) me protege contra dívida de imposto do vendedor?

O que foi decidido: Não. Para vendas feitas desde 09/06/2005, basta a dívida tributária estar inscrita em dívida ativa para configurar a fraude, mesmo sem penhora registrada e mesmo que o comprador não soubesse — salvo se o vendedor guardou bens suficientes para pagar a dívida.

Por que importa: É por isso que a certidão de débitos tributários do vendedor continua indispensável, mesmo com a matrícula limpa.

O que conferir:

CND federal do vendedor.
Certidões estadual e municipal do vendedor.
Se positiva, exigir quitação ou garantia antes do negócio.

Texto oficial: Se o ato translativo foi praticado a partir de 09.06.2005, data de início da vigência da Lei Complementar n.º 118/2005, basta a efetivação da inscrição em dívida ativa para a configuração da figura da fraude.

Trânsito em julgado · REsp 1141990/PR · fonte oficial

Código Tributário Nacional, art. 130Se o vendedor deixou IPTU atrasado, quem paga depois da venda?

O que foi decidido: O comprador passa a responder pelo IPTU e pelas taxas do imóvel deixados pelo vendedor, a não ser que a escritura traga a prova de que estava tudo pago. Em leilão judicial, a dívida sai do valor da arrematação.

Por que importa: A dívida de IPTU acompanha o imóvel.

O que conferir:

Certidão negativa de IPTU do imóvel.
Fazer constar a quitação na escritura.

Texto oficial: Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sôbre o respectivo preço.

em vigor · fonte oficial

Tema 1134 do STJO edital do leilão diz que o arrematante paga o IPTU atrasado. Isso vale?

O que foi decidido: Não vale para os tributos que já existiam quando o imóvel foi alienado no leilão: eles são pagos com o valor da arrematação, mesmo que o edital diga o contrário.

Por que importa: Muda a conta de quem compra em leilão.

O que conferir:

Ler o edital e comparar com a tese.
A tese vale para editais publicados depois do julgamento, ressalvados ações e pedidos administrativos que já estavam pendentes: confira a data do edital.
A tese fala de débitos tributários; condomínio segue outras regras.

Texto oficial: Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.

Modulação de efeitos: (...) a tese repetitiva ora fixada seja observada pelos editais de leilão publicizados após a publicação da ata de julgamento do presente recurso, ressalvadas as ações judiciais e/ou pedidos administrativos pendentes de apreciação, para os quais a tese se aplica de imediato.

Trânsito em julgado · REsp 1914902/SP, REsp 1944757/SP · fonte oficial

Tema 122 do STJVendi por contrato de promessa e o comprador não pagou o IPTU. A Prefeitura pode me cobrar?

O que foi decidido: Pode. Enquanto o imóvel estiver registrado no seu nome, você e o comprador respondem pelo IPTU. É a lei do município que define de quem cobrar.

Por que importa: Contrato de gaveta não tira o vendedor da cobrança.

O que conferir:

Registrar a venda.
Atualizar o cadastro do IPTU na Prefeitura.

Texto oficial: 1-Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU; 2-cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU.

Trânsito em julgado (deu origem à Súmula 399) · REsp 1111202/SP, REsp 1110551/SP · fonte oficial

Súmula 399 do STJQuem a Prefeitura pode cobrar pelo IPTU?

O que foi decidido: Quem a lei do município indicar, dentro do que o Código Tributário permite (dono, quem tem o domínio útil ou o possuidor).

Por que importa: As regras de Maceió podem ser diferentes das de outro município.

O que conferir:

Ver o cadastro do IPTU e quem aparece como contribuinte.

Texto oficial: Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU.

em vigor · REsp 1111202/SP, REsp 475078/SP · fonte oficial

Tema 209 do STJVendi o sítio sem registrar. O ITR ainda pode ser cobrado de mim?

O que foi decidido: Pode. Sem o registro da venda, o vendedor continua podendo ser cobrado do ITR.

Por que importa: No imóvel rural, a venda sem registro deixa o vendedor exposto.

O que conferir:

Registrar a venda.
Atualizar o CAFIR/ITR e o CCIR.

Texto oficial: O promitente vendedor é parte legítima para figurar no pólo passivo da execução fiscal que busca a cobrança de ITR nas hipóteses em que não há registro imobiliário do ato translativo de propriedade.

Trânsito em julgado · REsp 1073846/SP · fonte oficial

Tema 174 do STJMeu sítio fica dentro da área urbana. Pago IPTU ou ITR?

O que foi decidido: Se ficar provado que o imóvel é usado em atividade agrícola, pecuária, extrativa ou agroindustrial, incide o ITR, e não o IPTU, mesmo na área urbana.

Por que importa: Afeta quais certidões pedir (IPTU ou ITR) e o custo do imóvel.

O que conferir:

Ver se o imóvel tem cadastro no INCRA (CCIR) e na Receita (ITR), ou na Prefeitura (IPTU).
Guardar prova do uso rural.

Texto oficial: Não incide IPTU, mas ITR, sobre imóvel localizado na área urbana do Município, desde que comprovadamente utilizado em exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial (art. 15 do DL 57/1966).

Trânsito em julgado · REsp 1112646/SP · fonte oficial

Tema 1113 do STJpode mudarA Prefeitura calculou o ITBI por um 'valor de referência' maior que o preço que paguei. Pode?

O que foi decidido: Segundo o STJ, não pode fixar antes um valor de referência por conta própria. Vale o valor declarado do negócio, que só pode ser contestado pela Prefeitura em processo administrativo. E o valor do IPTU não serve nem como piso.

Por que importa: Pode reduzir o ITBI. Mas atenção: há recurso pendente no STF.

⚠️ Ainda há recurso extraordinário pendente no STF.

O que conferir:

Comparar a base do ITBI com o preço declarado.
Se houver diferença, conversar com advogado antes de pagar.

Texto oficial: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Acórdão publicado — recurso extraordinário pendente no STF · REsp 1937821/SP · fonte oficial

Tema 1124 do STFpode mudarNa cessão de um contrato de compra e venda (sem registro), incide ITBI?

O que foi decidido: A repercussão geral foi reconhecida em 31/08/2022 e o mérito ainda espera julgamento no STF.

Por que importa: Quem compra 'direitos' de um contrato precisa saber que a cobrança do ITBI nessa situação ainda está em discussão.

⚠️ Tema pendente de julgamento no STF.

O que conferir:

Consultar a regra do município e um advogado antes de recolher ou contestar.

Texto oficial: Título: Incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na cessão de direitos de compra e venda, ausente a transferência de propriedade pelo registro imobiliário.

Repercussão geral reconhecida em 31/08/2022 — mérito pendente · ARE 1294969 · fonte oficial

Tema 1158 do STJO imóvel está financiado com alienação fiduciária. O banco paga o IPTU?

O que foi decidido: Não. Antes de consolidar a propriedade e tomar posse, o banco não é contribuinte do IPTU. Quem é o contribuinte, quem define é a lei do município; em regra, é quem comprou com o financiamento.

Por que importa: Na compra de imóvel financiado, a dívida de IPTU é do devedor, não do banco.

⚠️ Acórdão publicado, ainda sem trânsito em julgado: pode haver recurso.

O que conferir:

Certidão de IPTU do imóvel antes de assumir o financiamento.

Texto oficial: O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.

Acórdão publicado · REsp 1949182/SP, REsp 1959212/SP · fonte oficial

Súmula 397 do STJNunca recebi aviso da Prefeitura. Posso dizer que não sabia do IPTU?

O que foi decidido: Em regra, não: o envio do carnê ao endereço já conta como aviso do lançamento.

Por que importa: Mantenha o endereço atualizado: o carnê enviado ao endereço do cadastro já vale como aviso.

O que conferir:

Manter o endereço do cadastro do IPTU atualizado.

Texto oficial: O contribuinte do IPTU é notificado do lançamento pelo envio do carnê ao seu endereço.

em vigor · REsp 1111124, REsp 168.035/SP · fonte oficial

Súmula 626 do STJMeu lote fica em área de expansão urbana, sem asfalto nem esgoto. Pago IPTU?

O que foi decidido: Pode pagar: se a lei do município considera a área urbanizável ou de expansão urbana, o IPTU pode ser cobrado mesmo sem esses melhoramentos.

Por que importa: Lotes em áreas novas podem ter IPTU antes de ter infraestrutura.

O que conferir:

Consultar a Prefeitura sobre a situação do lote e o IPTU lançado.

Texto oficial: A incidência do IPTU sobre imóvel situado em área considerada pela lei local como urbanizável ou de expansão urbana não está condicionada à existência dos melhoramentos elencados no art. 32, § 1º, do CTN.

em vigor · REsp 433.907/DF, REsp 1.112.646/SP · fonte oficial

Súmula 239 do STJPaguei tudo, o vendedor não quer assinar a escritura e meu contrato nunca foi registrado. Posso exigir?

O que foi decidido: A falta de registro do compromisso não impede o pedido de adjudicação compulsória; os outros requisitos continuam valendo.

Por que importa: O contrato quitado é um caminho para chegar à matrícula, mesmo sem registro. Desde 2022, a adjudicação compulsória também pode ser feita no cartório (Lei 6.015/1973, art. 216-B).

O que conferir:

Contrato assinado e comprovantes de que tudo foi pago.
Matrícula atual para ver quem é o dono registrado.

Texto oficial: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

em vigor · REsp 204784/SE, REsp 184474/SP · fonte oficial

Código Civil, art. 1.418O que ganho registrando a promessa de compra e venda?

O que foi decidido: Com a promessa registrada, o comprador tem direito real: pode exigir a escritura do vendedor ou de quem recebeu os direitos dele, e, se houver recusa, pedir a adjudicação do imóvel.

Por que importa: Registrar a promessa protege o comprador também contra terceiros.

O que conferir:

Registrar a promessa na matrícula.

Texto oficial: Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

em vigor · fonte oficial

Súmula 76 do STJO comprador parou de pagar e o contrato não é registrado. Posso desfazer direto?

O que foi decidido: Não direto: mesmo sem registro, é preciso antes notificar o comprador para colocá-lo em mora.

Por que importa: Pular a notificação pode atrasar ou derrubar o desfazimento.

O que conferir:

Notificar o devedor por escrito e guardar a prova.

Texto oficial: A FALTA DE REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL NÃO DISPENSA A PREVIA INTERPELAÇÃO PARA CONSTITUIR EM MORA O DEVEDOR.

em vigor · REsp 11231/PR, REsp 9695/SP · fonte oficial

Súmula 84 do STJComprei por contrato não registrado e o imóvel foi penhorado por dívida do vendedor. Posso me defender?

O que foi decidido: Pode: quem tem a posse por um compromisso de compra e venda, mesmo não registrado, pode entrar com embargos de terceiro para defender o imóvel.

Por que importa: É uma defesa, não uma garantia: o melhor é registrar e evitar a briga.

O que conferir:

Guardar contrato, comprovantes de pagamento e provas da posse.
Registrar a promessa ou a escritura.

Texto oficial: E ADMISSIVEL A OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO FUNDADOS EM ALEGAÇÃO DE POSSE ADVINDA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL, AINDA QUE DESPROVIDO DO REGISTRO.

em vigor · REsp 9448/SP, REsp 8598/SP · fonte oficial

Tema 520 do STJComprei por 'contrato de gaveta' um imóvel financiado pelo SFH. Posso discutir o financiamento com o banco?

O que foi decidido: A tese reconhece esse direito em um caso específico: financiamento com cobertura do FCVS, assinado até 25/10/1996 e transferido sem o banco participar. Nesse caso, quem comprou pode discutir o contrato na Justiça.

Por que importa: Para outras situações de contrato de gaveta, consulte advogado.

O que conferir:

Data do financiamento original e se tem cobertura do FCVS.
Se o banco concordou com a transferência.

Texto oficial: Tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos.

Trânsito em julgado · REsp 1150429/CE · fonte oficial

Súmula 543 do STJDesisti do apartamento na planta (ou a construtora atrasou). Quanto recebo de volta, e quando?

O que foi decidido: Em contrato com consumidor, a súmula diz que a devolução é imediata: integral se a culpa for só da construtora, parcial se foi o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Por que importa: A súmula é anterior à Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). Para contratos assinados depois dela, a lei tem regras próprias de retenção e de prazo de devolução: consulte advogado.

O que conferir:

Data do contrato (antes ou depois de 2018).
Cláusulas de distrato e de retenção.

Texto oficial: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

em vigor · AgRg no REsp 677177/PR, AgRg no REsp 997956/SC · fonte oficial

Tema 577 do STJO contrato diz que só devolvem meu dinheiro quando a obra terminar, em parcelas. Vale?

O que foi decidido: Não vale em contrato com consumidor: é abusiva a cláusula que adia a devolução para o fim da obra ou a parcela, seja de quem for a culpa.

Por que importa: Ajuda a negociar o distrato.

⚠️ Tese firmada antes da Lei 13.786/2018. Em contratos posteriores a ela, os prazos de devolução podem ser outros.

O que conferir:

Cláusula de devolução no contrato.

Texto oficial: Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.

Trânsito em julgado · REsp 1300418/SC · fonte oficial

Tema 1002 do STJDesisti e fui à Justiça discutir a multa. De quando contam os juros sobre o que vão me devolver?

O que foi decidido: Nos contratos anteriores à Lei 13.786/2018, quando o comprador pede o desfazimento discutindo a multa do contrato, os juros só contam a partir da decisão final do processo.

Por que importa: Muda o valor final a receber.

O que conferir:

Data do contrato.

Texto oficial: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Trânsito em julgado · REsp 1740911/DF · fonte oficial

Tema 970 do STJA obra atrasou. Recebo a multa do contrato e também o aluguel que deixei de ganhar?

O que foi decidido: Em regra, não os dois: se a multa por atraso equivale a um aluguel, ela já indeniza o atraso e não se soma aos lucros cessantes.

Por que importa: Evita expectativa errada sobre a indenização.

O que conferir:

Valor da multa por atraso no contrato.

Texto oficial: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

Trânsito em julgado · REsp 1635428/SC, REsp 1498484/DF · fonte oficial

Tema 971 do STJO contrato só prevê multa contra o comprador. E se quem atrasou foi a construtora?

O que foi decidido: Em contrato de adesão com a construtora, a multa prevista só contra o comprador serve de base para indenizá-lo quando a construtora descumpre; o juiz converte o valor em dinheiro.

Por que importa: A multa prevista contra o comprador também pesa contra a construtora.

O que conferir:

Cláusulas de multa no contrato.

Texto oficial: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Trânsito em julgado · REsp 1614721/DF, REsp 1631485/DF · fonte oficial

Tema 996 do STJNo Minha Casa, Minha Vida, o prazo de entrega pode depender da liberação do financiamento?

O que foi decidido: Não. O contrato precisa trazer um prazo certo de entrega, que não pode depender do financiamento nem de outro negócio, só somado à tolerância. Se atrasar além disso, o prejuízo do comprador é presumido e ele recebe um aluguel mensal até receber as chaves.

Por que importa: O próprio STJ delimitou a tese aos contratos de imóvel na planta do Programa Minha Casa, Minha Vida, para as faixas de renda indicadas no texto oficial.

O que conferir:

Cláusula de prazo de entrega e de tolerância.
Se o contrato é do Minha Casa, Minha Vida.

Texto oficial: As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

Trânsito em julgado · REsp 1729593/SP · fonte oficial

Súmula 308 do STJA construtora deu o prédio em hipoteca ao banco e não pagou. Perco meu apartamento?

O que foi decidido: Não por isso: a hipoteca feita entre a construtora e o banco não vale contra quem comprou a unidade, seja ela anterior ou posterior à promessa.

Por que importa: Protege quem compra na planta, mas a baixa da hipoteca na matrícula ainda precisa ser feita.

O que conferir:

Hipotecas da construtora na matrícula da unidade.
Pedir a baixa da hipoteca para registrar a compra.

Texto oficial: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

em vigor · REsp 557369/GO, EREsp 187940/SP · fonte oficial

Tema 1095 do STJComprei com alienação fiduciária e não consigo pagar. Recebo de volta o que paguei, como no distrato?

O que foi decidido: Se a alienação fiduciária está registrada e o devedor foi constituído em mora, vale a Lei 9.514/97 (leilão do imóvel e devolução do que sobrar, se sobrar), e não as regras de devolução do Código do Consumidor.

Por que importa: Atrasar o financiamento pode levar o imóvel a leilão.

O que conferir:

Se a alienação fiduciária está registrada na matrícula.
Negociar com o banco antes da consolidação da propriedade.

Texto oficial: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Trânsito em julgado · REsp 1891498/SP, REsp 1894504/SP · fonte oficial

Tema 1348 do STJpode mudarE se eu desistir do imóvel com alienação fiduciária antes de atrasar qualquer parcela?

O que foi decidido: O STJ ainda vai decidir qual lei se aplica nesse caso.

Por que importa: Situação em aberto: decisão pode mudar o valor a receber.

⚠️ Tema pendente de julgamento.

O que conferir:

Acompanhar o Tema 1348.

Texto oficial: Questão: Definir a legislação aplicável para situações de rescisão de contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária, na eventualidade de desistência do adquirente, sem que tenha havido a sua constituição em mora.

Afetado — aguardando julgamento · REsp 2154187/SP, REsp 2155886/SP · fonte oficial

Súmula 473 do STJO banco exige que eu faça o seguro do financiamento com a seguradora dele. Precisa?

O que foi decidido: O seguro habitacional é obrigatório no SFH, mas o mutuário não é obrigado a contratá-lo com o próprio banco ou com a seguradora que ele indicar.

Por que importa: Pode baratear o financiamento.

O que conferir:

Cotar o seguro em outras seguradoras.

Texto oficial: O mutuário do SFH não pode ser compelido a contratar o seguro habitacional obrigatório com a instituição financeira mutuante ou com a seguradora por ela indicada.

em vigor · REsp 969129/MG · fonte oficial

Código Civil, art. 1.345O vendedor deixou condomínio atrasado. Quem paga?

O que foi decidido: Quem compra passa a responder pelas dívidas de condomínio deixadas pelo vendedor, inclusive multas e juros.

Por que importa: A dívida de condomínio acompanha o apartamento.

O que conferir:

Declaração de quitação do condomínio, assinada pelo síndico ou pela administradora.

Texto oficial: Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

em vigor · fonte oficial

Tema 886 do STJpode mudarVendi por promessa não registrada. O condomínio pode me cobrar o que o comprador deixou de pagar?

O que foi decidido: Pela tese atual (em revisão): o que conta não é o registro, e sim a posse do comprador e se o condomínio sabia da venda. Se o comprador já tinha recebido a posse e o condomínio sabia, o vendedor não responde por esse período.

Por que importa: Avisar o condomínio da venda, por escrito, protege o vendedor.

⚠️ Esta tese está em revisão no STJ (Tema 1349): o tribunal vai definir se vendedor e comprador podem ser cobrados juntos, mesmo sem o condomínio saber da venda.

O que conferir:

Comunicar a venda ao condomínio e guardar o protocolo.
Data da entrega das chaves.

Texto oficial: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

Trânsito em julgado — em revisão pelo Tema 1349 · REsp 1345331/RS · fonte oficial

Tema 1349 do STJpode mudarO STJ vai mudar a regra sobre quem paga o condomínio depois da venda?

O que foi decidido: Pode mudar. O STJ vai decidir se vendedor e comprador podem ser cobrados juntos pelas dívidas posteriores à entrega das chaves, mesmo que o condomínio não soubesse da venda.

Por que importa: Até a decisão, o mais seguro é registrar a venda e avisar o condomínio.

⚠️ Tema pendente de julgamento.

O que conferir:

Acompanhar o Tema 1349.

Texto oficial: Questão: Proposta de revisão do Tema Repetitivo nº 886/STJ para definir se há legitimidade concorrente entre o promitente vendedor, titular do direito de propriedade, e o promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio.

Afetado — aguardando julgamento · REsp 2015740/SP, REsp 2100395/SP · fonte oficial

Súmula 478 do STJO apartamento tem hipoteca e dívida de condomínio. Quem recebe primeiro se for leiloado?

O que foi decidido: O condomínio recebe antes do credor da hipoteca.

Por que importa: Dívida de condomínio é das mais fortes que um imóvel pode ter.

O que conferir:

Declaração de quitação do condomínio.

Texto oficial: Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário.

em vigor · AgRg no REsp 698105/RJ, AgRg no REsp 773285/RJ · fonte oficial

Tema 949 do STJAté quantos anos para trás o condomínio pode cobrar?

O que foi decidido: Cinco anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada taxa.

Por que importa: Ajuda a dimensionar a dívida que pode acompanhar o imóvel.

O que conferir:

Pedir ao condomínio o extrato dos últimos cinco anos.

Texto oficial: Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança da taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.

Trânsito em julgado · REsp 1483930/DF · fonte oficial

Súmula 260 do STJA convenção do condomínio nunca foi registrada. Ela vale?

O que foi decidido: Vale entre os condôminos, mesmo sem registro.

Por que importa: As regras do condomínio (uso, animais, obras, rateio) se aplicam a quem compra.

O que conferir:

Pedir a convenção e o regimento interno antes de comprar.

Texto oficial: A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

em vigor · REsp 270232/SP, REsp 180838/SP · fonte oficial

Tema 882 do STJComprei um lote num loteamento com associação de moradores. Sou obrigado a pagar a taxa?

O que foi decidido: Pela tese do STJ, a taxa criada por associação de moradores não obriga quem não é associado nem concordou com ela.

Por que importa: Associação de moradores não é condomínio. A tese é anterior à Lei 13.465/2017, que incluiu regra nova sobre essas associações (Lei 6.766/1979, art. 36-A), e há outro tema pendente (Tema 1183): consulte advogado.

⚠️ Tese anterior à Lei 13.465/2017; confira a regra atual para o seu loteamento.

O que conferir:

Se é condomínio ou associação.
Se o vendedor aderiu à associação e se há algo registrado na matrícula.

Texto oficial: As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.

Trânsito em julgado · REsp 1280871/SP · fonte oficial

Tema 1183 do STJpode mudarDívida com associação de moradores pode levar à penhora da casa da família?

O que foi decidido: O STJ ainda está julgando.

Por que importa: Tema em aberto.

⚠️ Tema em julgamento.

O que conferir:

Acompanhar o Tema 1183.

Texto oficial: Questão: Definir qual a natureza do crédito oriundo do rateio de despesas e cobrado por associações de moradores, se propter rem ou pessoal, a fim de viabilizar, ou não, a penhora do bem de família.

Em julgamento · REsp 1995213/SP, REsp 2023451/SP · fonte oficial

Tema 1266 do STJpode mudarApartamento financiado com alienação fiduciária pode ser penhorado por dívida de condomínio?

O que foi decidido: O STJ ainda vai decidir.

Por que importa: Tema em aberto, relevante para quem compra imóvel financiado com condomínio atrasado.

⚠️ Tema pendente de julgamento.

O que conferir:

Declaração de quitação do condomínio antes de assumir o imóvel.

Texto oficial: Questão: Definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial.

Afetado — aguardando julgamento · REsp 1874133/SP, REsp 1883871/SP · fonte oficial

Súmula 364 do STJMoro sozinho. Minha casa também é bem de família?

O que foi decidido: Sim: a proteção vale também para quem é solteiro, separado ou viúvo.

Por que importa: A proteção é da moradia, não do tamanho da família.

O que conferir:

Algumas exceções da Lei 8.009/1990, art. 3º (por exemplo, fiança de locação; hipoteca dada em benefício da família, ver Tema 1261).

Texto oficial: O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas.

em vigor · EREsp 182223/SP · fonte oficial

Súmula 486 do STJMeu único imóvel está alugado e eu moro de aluguel com essa renda. Ele é protegido?

O que foi decidido: Sim, se a renda do aluguel serve para o sustento ou a moradia da família.

Por que importa: A proteção acompanha a finalidade da renda.

O que conferir:

Provas de que a renda vai para a moradia ou o sustento.

Texto oficial: É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família.

em vigor · EREsp 339766/SP, REsp 243285/RS · fonte oficial

Súmula 449 do STJpode mudarA vaga de garagem com matrícula própria é protegida como o apartamento?

O que foi decidido: Pela súmula, não: a vaga com matrícula própria pode ser penhorada.

Por que importa: Vaga com matrícula própria é um imóvel separado: confira a matrícula dela também.

⚠️ O STJ afetou o Tema 1330 para decidir de novo essa questão, à luz do art. 1.331, § 1º, do Código Civil.

O que conferir:

Pedir a certidão da matrícula da vaga, se ela tiver matrícula própria.

Texto oficial: A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora.

em vigor — tema relacionado afetado (Tema 1330) · REsp 1057511/SC, EREsp 595099/RS · fonte oficial

Tema 1330 do STJpode mudarA regra da vaga de garagem pode mudar?

O que foi decidido: Pode: o STJ vai decidir de novo se a vaga com matrícula própria é bem de família.

Por que importa: Tema em aberto.

⚠️ Tema pendente de julgamento.

O que conferir:

Acompanhar o Tema 1330.

Texto oficial: Questão: Definir se a vaga de garagem com matrícula própria constitui bem de família para fins de penhora, à luz do artigo 1.331, § 1º, do Código Civil.

Afetado — aguardando julgamento · REsp 2163773/SP, REsp 2163777/SP · fonte oficial

Tema 1091 do STJFui fiador de um aluguel. Minha casa pode ser penhorada?

O que foi decidido: Pode. A casa do fiador de contrato de locação pode ser penhorada, seja o aluguel residencial ou comercial.

Por que importa: Ser fiador de aluguel põe em risco a própria casa. O STF também julgou o tema (Tema 1127, trânsito em julgado em 06/08/2022).

O que conferir:

Antes de comprar, ver se o vendedor é fiador em locação com dívida (certidões cíveis).

Texto oficial: É válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII do art. 3º da Lei n. 8.009/1990.

Trânsito em julgado · REsp 1822033/PR, REsp 1822040/PR · fonte oficial

Súmula 549 do STJA casa do fiador do aluguel é protegida?

O que foi decidido: Não: pode ser penhorada.

Por que importa: Veja o Tema 1091, que deixou claro que a regra vale também para locação comercial.

O que conferir:

Pensar bem antes de ser fiador.

Texto oficial: É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.

em vigor · REsp 1363368/MS · fonte oficial

Tema 708 do STJDe onde vem a regra do fiador?

O que foi decidido: Da própria Lei do Bem de Família (Lei 8.009/1990, art. 3º, VII), que abre essa exceção.

Por que importa: É lei, não interpretação isolada.

Texto oficial: É legítima a penhora de apontado bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, ante o que dispõe o art. 3º, inciso VII, da Lei n. 8.009/1990

Trânsito em julgado · REsp 1363368/MS · fonte oficial

Tema 1127 do STFO STF também decidiu sobre o fiador de locação comercial?

O que foi decidido: Sim, o tema foi julgado e transitou em julgado em 06/08/2022. O conteúdo da regra aplicada pelo STJ está no Tema 1091.

Por que importa: Os dois tribunais trataram do assunto.

Texto oficial: Título: Penhorabilidade de bem de família de fiador em contrato de locação comercial.

Trânsito em julgado — 06/08/2022 · RE 1307334 · fonte oficial

Tema 1261 do STJDei minha casa em hipoteca para garantir dívida da empresa. Ela pode ser tomada?

O que foi decidido: Depende de a dívida ter beneficiado a família. Se só um dos sócios deu a casa em garantia, em regra ela é protegida e o credor tem de provar o benefício à família. Se os únicos sócios são os donos da casa, a regra se inverte: em regra pode ser penhorada, e eles é que têm de provar que a família não se beneficiou.

Por que importa: Hipoteca na matrícula é sinal de alerta para quem compra.

⚠️ Acórdão publicado, ainda sem trânsito em julgado: pode haver recurso.

O que conferir:

Hipotecas na matrícula e se foram canceladas.

Texto oficial: I) a exceção à impenhorabilidade do bem de família nos casos de execução de hipoteca sobre o imóvel, oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar, prevista no art. 3º, V, da Lei n. 8.009/1990, restringe-se às hipóteses em que a dívida foi constituída em benefício da entidade familiar: II) em relação ao ônus da prova, a) se o bem for dado em garantia real por um dos sócios de pessoa jurídica, é, em regra, impenhorável, cabendo ao credor o ônus de comprovar que o débito da pessoa jurídica se reverteu em benefício da entidade familiar; e b) caso os únicos sócios da sociedade sejam os titulares do imóvel hipotecado, a regra é da penhorabilidade do bem de família, competindo aos proprietários demonstrar que o débito da pessoa jurídica não se reverteu em benefício da entidade familiar.

Acórdão publicado · REsp 2093929/MG, REsp 2105326/SP · fonte oficial

Súmula 451 do STJO imóvel onde funciona a empresa pode ser penhorado?

O que foi decidido: Pode. A anotação oficial do Tema 287, que deu origem à súmula, explica: excepcionalmente, quando não houver outros bens penhoráveis e desde que o imóvel não sirva de residência da família.

Por que importa: Imóvel comercial de empresa com dívida exige mais cuidado.

O que conferir:

Certidões da empresa vendedora.

Texto oficial: É legítima a penhora da sede do estabelecimento comercial.

Anotação oficial do STJ: A penhora de imóvel no qual se localiza o estabelecimento da empresa é, excepcionalmente, permitida, quando inexistentes outros bens passíveis de penhora e desde que não seja servil à residência da família.

em vigor · REsp 1114767/RS · fonte oficial

Tema 287 do STJEm que condições a sede da empresa pode ser penhorada?

O que foi decidido: Segundo a anotação oficial do tema: excepcionalmente, quando não houver outros bens penhoráveis e desde que o imóvel não sirva de residência da família.

Texto oficial: É legítima a penhora da sede do estabelecimento comercial.

Trânsito em julgado · REsp 1114767/RS · fonte oficial

Súmula 134 do STJPenhoraram o imóvel do casal por dívida só do meu marido. Posso defender a minha parte?

O que foi decidido: Pode: o cônjuge pode entrar com embargos de terceiro para defender a sua metade, mesmo tendo sido intimado da penhora.

Por que importa: No imóvel do casal, os dois contam.

O que conferir:

Estado civil e regime de bens de quem vende.

Texto oficial: EMBORA INTIMADO DA PENHORA EM IMOVEL DO CASAL, O CONJUGE DO EXECUTADO PODE OPOR EMBARGOS DE TERCEIRO PARA DEFESA DE SUA MEAÇÃO.

em vigor · REsp 39703/SP · fonte oficial

Súmula 332 do STJMeu marido foi fiador sem eu assinar. A fiança vale?

O que foi decidido: Não: a fiança dada sem a autorização do cônjuge é totalmente ineficaz.

Por que importa: Mostra o peso da assinatura do cônjuge, que também é exigida para vender imóvel (CC, art. 1.647).

O que conferir:

Assinatura do cônjuge nos documentos.

Texto oficial: A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia.

em vigor · REsp 832669/SP, REsp 772419/SP · fonte oficial

Código Civil, art. 1.647, IO vendedor é casado. Basta ele assinar?

O que foi decidido: Não, salvo no regime de separação absoluta de bens: para vender ou hipotecar imóvel, é preciso a autorização do cônjuge.

Por que importa: Sem essa assinatura, a venda pode ser anulada.

O que conferir:

Certidão de casamento atualizada e regime de bens do vendedor.
Assinatura do cônjuge na escritura.

Texto oficial: Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

em vigor · fonte oficial

Código Civil, art. 496Posso comprar o imóvel do meu pai?

O que foi decidido: Pode, mas os outros filhos e o cônjuge do pai precisam concordar expressamente; sem isso, a venda pode ser anulada. O consentimento do cônjuge é dispensado se o casamento for no regime da separação obrigatória.

Por que importa: Vendas dentro da família pedem atenção redobrada, inclusive para quem compra depois.

O que conferir:

Na cadeia de proprietários, vendas de pai para filho e se houve o consentimento.

Texto oficial: Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.

em vigor · fonte oficial

Código Civil, art. 504Vou comprar a parte de um dos donos de um imóvel que é de vários. Os outros podem tomar a compra?

O que foi decidido: Se o imóvel for indivisível, os outros donos têm preferência pelo mesmo preço. Quem não for avisado pode, em 180 dias, depositar o preço e ficar com a parte.

Por que importa: Comprar fração ideal sem avisar os outros donos é arriscado.

O que conferir:

Matrícula: quantos donos e em que frações.
Notificar os demais donos e guardar a prova.

Texto oficial: Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

em vigor · fonte oficial

Código Civil, art. 1.793, §§ 2º e 3ºComprei de um herdeiro um terreno da herança, antes da partilha. Está garantido?

O que foi decidido: Não. Enquanto a herança não é partilhada, a cessão de um bem específico por um herdeiro é ineficaz, e vender bem da herança sem autorização do juiz também é.

Por que importa: É comum no interior e explica por que muitos desses negócios acabam precisando de usucapião ou de inventário para chegar à matrícula (veja o caso de ensino CE-03 e o caso real nº 2 da Biblioteca de casos).

O que conferir:

Se o imóvel ainda está em nome de quem morreu.
Inventário e formal de partilha registrados.

Texto oficial: § 2º É ineficaz a cessão, pelo co-herdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem da herança considerado singularmente. § 3º Ineficaz é a disposição, sem prévia autorização do juiz da sucessão, por qualquer herdeiro, de bem componente do acervo hereditário, pendente a indivisibilidade.

em vigor · fonte oficial

Código Civil, art. 1.238Moro há muitos anos num imóvel sem escritura. Posso virar dono?

O que foi decidido: Pela usucapião extraordinária: 15 anos de posse como dono, sem interrupção nem oposição, ou 10 anos se a pessoa mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos. Não precisa de título nem de boa-fé.

Por que importa: Pode ser pedida na Justiça ou no cartório (Lei 6.015/1973, art. 216-A; veja o roteiro da usucapião).

O que conferir:

Provas do tempo e do tipo de posse.
Lembrar: caseiro é detentor, não possuidor.

Texto oficial: Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

em vigor · fonte oficial

Tema 985 do STJMeu terreno é menor que o tamanho mínimo de lote da lei do município. Posso pedir usucapião?

O que foi decidido: Pode: cumpridos os requisitos, a usucapião extraordinária não pode ser negada só porque a área é menor que o módulo da lei municipal.

Por que importa: A tese fala do módulo de lei municipal. Para a fração mínima de parcelamento rural (FMP do INCRA), não há tese repetitiva conferida aqui: consulte advogado.

O que conferir:

Área do terreno e o tamanho mínimo de lote do município.

Texto oficial: O reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o preenchimento dos requisitos específicos, não pode ser obstado em razão de a área usucapienda ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal.

Trânsito em julgado · REsp 1667842/SC, REsp 1667843/SC · fonte oficial

Tema 1025 do STJLoteamento irregular impede a usucapião?

O que foi decidido: No caso julgado (um setor de Planaltina/DF), o STJ admitiu a usucapião de imóvel particular mesmo com a regularização urbanística pendente.

Por que importa: A tese é sobre aquele local específico; serve de referência, não de regra geral.

O que conferir:

Se o imóvel é particular (não público) e a situação do loteamento.

Texto oficial: É cabível a aquisição de imóveis particulares situados no Setor Tradicional de Planaltina/DF, por usucapião, ainda que pendente o processo de regularização urbanística.

Trânsito em julgado · REsp 1818564/DF · fonte oficial

Súmula 496 do STJO imóvel na praia tem matrícula em nome do vendedor. Então não é terreno de marinha?

O que foi decidido: Não dá para concluir isso. Mesmo com matrícula em nome de particular, se o imóvel estiver em terreno de marinha, o registro não vale contra a União.

Por que importa: Imóveis à beira-mar e às margens de rios e lagoas com influência de maré podem estar em terreno de marinha, sujeitos a taxas e laudêmio à União.

O que conferir:

Consultar a SPU (RIP) se o imóvel fica perto do mar, de rios ou lagoas com maré.
Certidão de situação na SPU.

Texto oficial: Os registros de propriedade particular de imóveis situados em terrenos de marinha não são oponíveis à União.

em vigor (também Tema 419) · REsp 1183546/ES, REsp 1241554/SC · fonte oficial

Súmula 619 do STJConstruí numa área pública. Tenho direito a indenização se tiver de sair?

O que foi decidido: Não. Ocupar bem público indevidamente é só detenção: não dá direito a ficar nem a indenização pelo que foi construído.

Por que importa: Bem público não pode ser usucapido, e comprar 'posse' em área pública é muito arriscado.

O que conferir:

Se a área é pública (Prefeitura, Estado, União).

Texto oficial: A ocupação indevida de bem público configura mera detenção, de natureza precária, insuscetível de retenção ou indenização por acessões e benfeitorias.

em vigor · REsp 1.183.266/PR, REsp 808.708/RJ · fonte oficial

Súmula 637 do STJNuma briga de posse entre vizinhos, o poder público pode entrar no processo?

O que foi decidido: Pode, e pode até alegar que a área é dele.

Por que importa: Áreas com dúvida sobre serem públicas podem ter surpresas.

O que conferir:

Situação da área junto à Prefeitura, ao Estado e à SPU.

Texto oficial: O ente público detém legitimidade e interesse para intervir, incidentalmente, na ação possessória entre particulares, podendo deduzir qualquer matéria defensiva, inclusive, se for o caso, o domínio.

em vigor · REsp 780401/DF · fonte oficial

Tema 1199 do STJA demarcação de terreno de marinha feita só por edital vale?

O que foi decidido: Vale se o chamamento por edital foi feito entre 31/05/2007 e 28/03/2011.

Por que importa: A data da demarcação pode influir na discussão com a União.

O que conferir:

Data e forma da demarcação da área na SPU.

Texto oficial: Nos procedimentos de demarcação de terrenos de marinha, é válido o ato jurídico de chamamento de interessados certos ou incertos à participação colaborativa com a Administração formalizado exclusivamente por meio de edital, desde que o ato tenha sido praticado no período de 31/05/2007 até 28/03/2011, em que produziu efeitos jurídicos a alteração legislativa do art. 11 do Decreto-lei 9.760/46 promovida pelo art. 5º da Lei 11.481/2007.

Trânsito em julgado · REsp 2015301/MA, REsp 2036429/MA · fonte oficial

Súmula 623 do STJO dono anterior desmatou a reserva legal. Isso vira problema meu?

O que foi decidido: Pode virar. As obrigações ambientais acompanham o imóvel e podem ser cobradas do dono ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha de quem cobra.

Por que importa: Comprar sítio com passivo ambiental é comprar a obrigação de recuperar.

O que conferir:

Recibo e situação do CAR (APP, reserva legal, vegetação nativa).
Embargos ou autos de infração ambiental na área.

Texto oficial: As obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor.

em vigor · REsp 865.309/MG, REsp 1276114/MG · fonte oficial

Lei 8.245/1991, arts. 27 e 33Vou comprar um imóvel alugado. O inquilino pode tomar a compra?

O que foi decidido: O inquilino tem preferência para comprar em igualdade de condições e precisa ser avisado com todas as condições do negócio. Se não for avisado, pode pedir perdas e danos ao vendedor; e, se o contrato de locação estava averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes, pode depositar o preço e ficar com o imóvel em até seis meses do registro.

Por que importa: Imóvel alugado exige a notificação do inquilino antes da venda.

O que conferir:

Se há locação e se está averbada na matrícula.
Notificação ao inquilino com preço e condições.

Texto oficial: Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

em vigor · fonte oficial

Súmula 335 do STJFiz melhorias no imóvel alugado. Posso cobrar do dono?

O que foi decidido: Se o contrato tiver cláusula de renúncia, não: ela é válida.

Por que importa: Ler o contrato antes de reformar.

O que conferir:

Cláusula de benfeitorias no contrato de locação.

Texto oficial: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

em vigor · REsp 276153/GO · fonte oficial

Súmula 214 do STJMudaram o contrato de aluguel sem eu, fiador, assinar. Respondo pelo aumento?

O que foi decidido: Não pelas obrigações criadas no aditamento que você não assinou.

O que conferir:

Assinatura do fiador nos aditamentos.

Texto oficial: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.

em vigor · REsp 151071/MG · fonte oficial

Súmula 614 do STJPago o IPTU no aluguel. Posso contestar o imposto na Prefeitura?

O que foi decidido: Não: o inquilino não pode discutir o IPTU nem pedir devolução; isso cabe ao contribuinte.

Texto oficial: O locatário não possui legitimidade ativa para discutir a relação jurídico-tributária de IPTU e de taxas referentes ao imóvel alugado nem para repetir indébito desses tributos.

em vigor · REsp 1073846/SP, REsp 903394/AL · fonte oficial

Tema 938 do STJNa compra na planta, o comprador pode pagar a comissão de corretagem?

O que foi decidido: Na venda de imóvel na planta, pode, desde que o preço total da unidade tenha sido informado antes, com a comissão destacada. A taxa de 'assessoria técnico-imobiliária' (SATI) cobrada pela vendedora é abusiva. Para pedir de volta a comissão ou a taxa SATI, o prazo é, em regra, de três anos (ver Tema 1099 para o caso de atraso da obra).

Por que importa: Transparência na comissão protege o corretor e o cliente.

O que conferir:

Proposta e contrato com o preço total e a comissão destacada.

Texto oficial: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP) (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)

Trânsito em julgado · REsp 1551956/SP, REsp 1599511/SP · fonte oficial

Tema 939 do STJSe a comissão foi cobrada de forma abusiva, de quem o comprador cobra?

O que foi decidido: A incorporadora (a vendedora) pode ser processada para devolver a comissão e a taxa SATI quando a cobrança for abusiva.

Texto oficial: Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.

Trânsito em julgado · REsp 1551951/SP, REsp 1551968/SP · fonte oficial

Tema 960 do STJE no Minha Casa, Minha Vida?

O que foi decidido: Vale a mesma regra (preço total informado antes, com a comissão destacada), menos na Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária.

O que conferir:

Faixa do programa e destaque da comissão.

Texto oficial: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Trânsito em julgado · REsp 1601149/RS, REsp 1602042/RS · fonte oficial

Tema 1099 do STJA obra atrasou e o contrato foi desfeito. Ainda posso pedir a comissão de volta da construtora?

O que foi decidido: Nesse caso o prazo é de dez anos, contados de quando o comprador soube que a construtora recusou devolver tudo o que ele pagou.

Por que importa: É diferente do prazo de três anos do Tema 938, que vale quando se discute a abusividade da cobrança.

⚠️ Acórdão publicado, ainda sem trânsito em julgado: pode haver recurso.

O que conferir:

Motivo do desfazimento e data da recusa da construtora.

Texto oficial: Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.

Acórdão publicado · REsp 1897867/CE · fonte oficial

Tema 1173 do STJA construtora não entregou. O corretor que vendeu responde?

O que foi decidido: Normalmente não. O corretor só responde se participou da incorporação ou da construção, se é do mesmo grupo econômico da construtora, ou se houve confusão ou desvio de patrimônio da construtora em benefício dele.

Por que importa: Define o papel do corretor: intermediar com informação correta, sem assumir o risco da obra.

O que conferir:

Para o corretor: manter-se independente da incorporadora e documentar as informações passadas ao cliente.

Texto oficial: O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.

Trânsito em julgado · REsp 2008542/RJ, REsp 2008545/DF · fonte oficial

Lei 6.766/1979, art. 36-A (incluído pela Lei 13.465/2017)Desde 2017 a lei mudou algo sobre as associações de loteamento?

O que foi decidido: Sim. A Lei 13.465/2017 incluiu na Lei de Loteamentos uma regra dizendo que a administração feita por essas associações sujeita os titulares aos atos constitutivos da associação, cotizando-se na forma desses atos.

Por que importa: Até onde essa regra alcança quem nunca aderiu à associação é questão que depende do caso: consulte advogado antes de comprar lote em loteamento com associação.

O que conferir:

Atos constitutivos da associação e se há algo registrado na matrícula do lote.
Se o vendedor é associado e se há taxas em atraso.

Texto oficial: Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.

em vigor · fonte oficial

Lei 9.636/1998, art. 7º, caputTenho inscrição de ocupação na SPU. Sou dono?

O que foi decidido: Não. A inscrição de ocupação é um ato precário da União, que pode ser desfeito a qualquer tempo e gera a taxa anual de ocupação.

Por que importa: O terreno continua sendo da União.

O que conferir:

Certidão de situação do imóvel na SPU (RIP).
Taxas de ocupação em dia.

Texto oficial: Art. 7º A inscrição de ocupação, a cargo da Secretaria do Patrimônio da União, é ato administrativo precário, resolúvel a qualquer tempo, que pressupõe o efetivo aproveitamento do terreno pelo ocupante, nos termos do regulamento, outorgada pela administração depois de analisada a conveniência e oportunidade, e gera obrigação de pagamento anual da taxa de ocupação.

em vigor (redação da Lei 11.481/2007) · fonte oficial

Lei 6.015/1973, art. 216-B, caput (incluído pela Lei 14.382/2022)Preciso ir à Justiça para conseguir a escritura que o vendedor não assina?

O que foi decidido: Não necessariamente: desde 2022 a adjudicação compulsória também pode ser feita no próprio cartório de registro de imóveis, com advogado, seguindo os requisitos da lei.

Por que importa: Pode ser mais rápido que o processo judicial.

O que conferir:

Contrato de promessa ou cessão e prova de pagamento.
Os documentos exigidos no § 1º do artigo (notificação, ata notarial, entre outros).

Texto oficial: Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.

em vigor · fonte oficial

Lei 8.009/1990, art. 3º, incisos IV, V e VIIQuando o bem de família pode ser penhorado?

O que foi decidido: A lei traz exceções. Entre elas: cobrança de IPTU, ITR, taxas e contribuições do próprio imóvel; execução de hipoteca dada pelo casal ou pela família sobre o imóvel (limitada pelo Tema 1261); e fiança em contrato de locação (inciso VII).

Por que importa: Dívidas do próprio imóvel chegam à casa da família.

O que conferir:

Débitos de IPTU e hipotecas na matrícula.

Texto oficial: IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar; V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;

em vigor · fonte oficial

Casos para estudar

Situações comuns, montadas para ensinar, com o que os precedentes dizem sobre cada uma.

A matrícula limpa e a dívida que não estava nela

Uma família compra uma casa. A matrícula não tem penhora nem averbação de processo. Um ano depois, a Fazenda Nacional pede que a venda seja declarada fraudulenta: o vendedor tinha dívida de imposto inscrita em dívida ativa antes da venda e não deixou outros bens.

A boa-fé da família protege a compra?
Que documento teria mostrado o risco antes da compra?

O que os precedentes dizem: Para dívida tributária inscrita em dívida ativa, a venda presume-se fraudulenta, salvo se o vendedor guardou bens suficientes para pagar (CTN, art. 185); para vendas desde 09/06/2005, basta a inscrição (Tema 290). Essa regra não depende de penhora registrada na matrícula; por isso a Súmula 375 e a matrícula limpa não devem ser tomadas como garantia nesse caso.

Lição: Matrícula limpa não basta: pedir as certidões de débitos tributários do vendedor.

Base: Código Tributário Nacional, art. 185; Tema 290 do STJ; Lei 13.097/2015, art. 54, §§ 1º e 2º; Súmula 375 do STJ; Tema 243 do STJ

O contrato de gaveta e o IPTU que voltou para o vendedor

Um vendedor passou o apartamento por contrato particular há oito anos e nunca registrou. O comprador não pagou IPTU nem condomínio. A Prefeitura cobra o vendedor; o condomínio também.

A Prefeitura pode cobrar o vendedor?
E o condomínio?

O que os precedentes dizem: Enquanto o imóvel está registrado no nome do vendedor, ele e o comprador podem responder pelo IPTU, conforme a lei do município (Tema 122; Súmula 399). Para o condomínio, o que conta é a posse do comprador e se o condomínio sabia da venda (Tema 886), regra que está em revisão (Tema 1349).

Lição: Registrar a venda e avisar o condomínio por escrito.

Base: Tema 122 do STJ; Súmula 399 do STJ; Tema 886 do STJ; Tema 1349 do STJ; Código Civil, art. 1.245, caput e § 1º; art. 1.227

O terreno comprado de um herdeiro

No interior, um comprador paga a um dos herdeiros por um terreno que ainda está em nome do pai falecido. Não houve inventário. Anos depois, ele quer a escritura.

O papel assinado pelo herdeiro transfere o terreno?
Que caminhos levam à matrícula?

O que os precedentes dizem: Antes da partilha, a cessão de um bem específico por um herdeiro é ineficaz (CC, art. 1.793, § 2º). Os caminhos usuais são o inventário com partilha registrada ou, havendo posse longa, a usucapião (CC, art. 1.238), que também pode ser pedida no cartório (Lei 6.015/1973, art. 216-A).

Lição: Escritura de cessão de direitos hereditários não é registro; veja o caso real nº 2 da Biblioteca de casos.

Base: Código Civil, art. 1.793, §§ 2º e 3º; Código Civil, art. 1.238; Código Civil, art. 1.245, caput e § 1º; art. 1.227

O apartamento na planta e a hipoteca do banco

A construtora quebrou. O comprador pagou tudo, mas a matrícula da unidade mostra hipoteca em favor do banco que financiou a obra.

O banco pode tomar o apartamento?
O que o comprador precisa fazer para registrar?

O que os precedentes dizem: A hipoteca entre construtora e banco não tem eficácia perante quem comprou a unidade (Súmula 308). Ainda assim, é preciso obter a baixa da hipoteca para registrar a compra.

Lição: Ver as hipotecas da matrícula antes de comprar na planta.

Base: Súmula 308 do STJ; Súmula 239 do STJ

A casa na praia com matrícula particular

Um comprador vê matrícula em nome do vendedor de uma casa a poucos metros do mar e conclui que não há nada com a União.

A matrícula afasta a União?
Que documento conferir?

O que os precedentes dizem: O registro particular de imóvel em terreno de marinha não vale contra a União (Súmula 496). A inscrição de ocupação na SPU é ato precário, que pode ser desfeito a qualquer tempo (Lei 9.636/1998, art. 7º). Já a ocupação indevida de bem público é mera detenção (Súmula 619).

Lição: Perto do mar, consultar a SPU antes de fechar.

Base: Súmula 496 do STJ; Lei 9.636/1998, art. 7º, caput; Tema 1199 do STJ; Súmula 619 do STJ

O sítio com reserva legal desmatada

Um comprador adquire um sítio e, depois, recebe cobrança para recuperar área de reserva legal desmatada pelo dono anterior.

Ele responde por algo que não fez?
O que o CAR teria mostrado?

O que os precedentes dizem: As obrigações ambientais acompanham o imóvel e podem ser cobradas do dono atual e/ou dos anteriores (Súmula 623).

Lição: Ler o CAR (reserva legal, APP, vegetação nativa) e procurar embargos ambientais antes de comprar.

Base: Súmula 623 do STJ

O imóvel alugado vendido sem avisar o inquilino

Um proprietário vende uma sala alugada sem oferecer ao inquilino. O contrato de locação estava averbado na matrícula havia um ano.

O inquilino pode ficar com o imóvel?
Em que prazo?

O que os precedentes dizem: Com o contrato averbado pelo menos 30 dias antes da venda, o inquilino preterido pode depositar o preço e ficar com o imóvel em até seis meses do registro (Lei 8.245/1991, art. 33).

Lição: Notificar o inquilino com todas as condições antes de vender.

Base: Lei 8.245/1991, arts. 27 e 33

O corretor e a obra que não saiu

Compradores de um lançamento processam o corretor que vendeu as unidades, porque a incorporadora não entregou.

O corretor responde?
Em que casos responderia?

O que os precedentes dizem: Normalmente não responde, salvo envolvimento na incorporação ou construção, mesmo grupo econômico, ou confusão ou desvio patrimonial em seu favor (Tema 1173). Na venda de imóvel na planta (incorporação), a comissão pode ser paga pelo comprador se o preço total e a comissão forem informados antes (Tema 938).

Lição: Corretor independente, informação documentada e comissão destacada.

Base: Tema 1173 do STJ; Tema 938 do STJ; Tema 939 do STJ

Material educativo. Precedente mostra como os tribunais costumam decidir, mas cada caso depende dos seus fatos: para decisões jurídicas, consulte um advogado. Fontes: STJ (súmulas e precedentes qualificados), STF (repercussão geral) e planalto.gov.br, consultados em 25/10/2026.

Casos-modelo · 48 situações ilustrativas

Situações comuns, explicadas uma a uma

Não são casos reais: são situações ilustrativas montadas a partir da matriz do Oráculo, para você reconhecer o seu caso. Os documentos e cuidados vêm da base, com a fonte indicada.

A matrícula está no nome de quem vende

Uma família encontra uma casa e o vendedor mostra a matrícula no nome dele. Parece tudo certo, mas falta conferir se a matrícula está atualizada e sem ônus.

O que conferir

Certidão de matrícula ATUALIZADA (30 dias) já em nome do titular atual, comprovando o registro concluído

Tenho a escritura, mas nunca registrei

Uma pessoa comprou um apartamento há anos, fez a escritura no tabelionato e guardou na gaveta. Agora quer vender e descobre que, para a lei, o dono ainda é o antigo vendedor.

O que conferir

Certidão de matrícula ATUALIZADA confirmando o registro desta escritura (art. 1.245 CC) — sem o registro, a propriedade ainda não foi transferida
Certidão de matrícula com ônus reais, idealmente de inteiro teor
Documento de identidade, CPF e estado civil do titular atual (já coberto acima, conferir aqui de novo em relação ao título)

Atenção

Confirme se essa escritura já foi REGISTRADA na matrícula do imóvel (art. 1.245 do Código Civil) — a escritura no Cartório de Notas só formaliza o negócio, quem transfere a propriedade de fato é o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Sem o registro, o vendedor anterior ainda é o dono legal.
Se houver construção não averbada: exigir Habite-se + averbação da construção na matrícula.
Se houver financiamento, hipoteca, usufruto, alienação fiduciária, penhora ou indisponibilidade averbada: exigir instrumento de baixa/autorização específico.
Se o imóvel vier de loteamento/incorporação: exigir registro do empreendimento e documentos urbanísticos aplicáveis.
Se o vendedor for PJ: exigir contrato social atualizado e atos de representação.

Comprei em leilão

Um investidor arrematou um imóvel em leilão. Ele tem a carta de arrematação, mas o imóvel ainda está ocupado e há débitos de condomínio.

O que conferir

Certidão de matrícula ATUALIZADA confirmando o REGISTRO da carta de arrematação/adjudicação (art. 1.245 CC) — antes do registro, a arrematação não transferiu a propriedade
Edital completo do leilão e anexos
Auto de arrematação
Carta de arrematação/adjudicação com descrição do imóvel, matrícula, auto, prova de ITBI e indicação de ônus (art. 901, §2º, CPC)

Atenção

Se o imóvel estiver ocupado: exigir mandado de imissão na posse e verificar situação do ocupante/locatário.
Se houver débitos de condomínio/IPTU: conferir o que o edital/processo prevê sobre responsabilidade pelo débito.
Se houver ônus registrados: conferir o que permanece, cancela, ou exige baixa posterior ao registro da carta.
Se envolver alienação fiduciária: conferir notificação, consolidação da propriedade e documentação da instituição credora.

Herança já dividida

Três irmãos concluíram o inventário e cada um recebeu sua parte no formal de partilha. Um deles quer vender a casa que ficou com ele.

O que conferir

Certidão de óbito
Relação de herdeiros, meeiro(a) e inventariante, com documentos civis de cada um
Comprovação de registro da partilha na matrícula (antes disso, nenhum herdeiro é proprietário individual)

Atenção

Se houver testamento: seguir rota própria de inventário testamentário, com certidão específica.
Se houver menor, incapaz, conflito entre herdeiros, ou herdeiro desconhecido: não tratar como fluxo documental comum — encaminhar ao advogado.
Antes da partilha registrada: a venda depende de representação regular do espólio — um herdeiro sozinho não pode vender o todo.

O imóvel ficou comigo no divórcio

Na separação, o apartamento ficou com a esposa. Ela quer vender, mas a partilha ainda não foi levada à matrícula.

O que conferir

Escritura pública de divórcio/partilha (consensual) ou sentença judicial de partilha, já registrada na matrícula
Registro da partilha na matrícula (antes disso, o imóvel permanece em nome do casal)

Atenção

Se houver filhos menores envolvidos ou disputa sobre a partilha: divórcio deixa de ser consensual/extrajudicial — encaminhar ao advogado.
Se o imóvel foi adquirido antes do casamento ou por doação/herança a um dos cônjuges: verificar regime de bens antes de presumir que é bem comum.

Título da REURB

Uma moradora recebeu da Prefeitura o título de legitimação fundiária do lote onde vive há 20 anos e quer saber se já é dona.

O que conferir

CRF — Certidão de Regularização Fundiária registrada na matrícula
Se a aquisição foi por cessão/compromisso: prova de quitação das obrigações do cedente perante o REURB

Atenção

Cessão/compromisso só vira título hábil com quitação comprovada e após a CRF (CNNR-AL, art. 244 §único). Confirmado apenas para REURB-S (interesse social); REURB-E (interesse específico) não confirmado neste material.

Ganhei a usucapião

Depois de anos de processo, a sentença de usucapião saiu. O dono quer vender, mas ainda não registrou a sentença.

O que conferir

Certidão de matrícula ATUALIZADA confirmando o REGISTRO da sentença/ata de usucapião (art. 1.245 CC) — sem o registro, a propriedade ainda não foi transferida formalmente

Recebi o imóvel de presente

Os pais doaram a casa ao filho por escritura. O filho quer vender e precisa saber se há cláusulas na doação e se o imposto foi pago.

O que conferir

Certidão de matrícula ATUALIZADA confirmando o REGISTRO da escritura de doação (art. 1.245 CC) — sem o registro, a propriedade ainda não foi transferida ao donatário
Guia de ITCMD sobre a doação, paga
Verificar cláusulas de inalienabilidade/impenhorabilidade/incomunicabilidade, se houver

Uma sentença do juiz me deu o imóvel

Uma pessoa ganhou na Justiça o direito ao imóvel e quer saber o que falta para ser dona no papel.

O que conferir

Certidão de trânsito em julgado da sentença + registro na matrícula

O imóvel tem vários donos

Quatro irmãos são donos da mesma casa, cada um com 25%. Um deles quer vender só a parte dele.

O que conferir

Qualificação de todos os coproprietários e sua fração ideal na matrícula
Verificar exercício do direito de preferência dos demais coproprietários (art. 504 do Código Civil)

Comprar a laje

Uma pessoa quer comprar o 'segundo andar' construído sobre a casa de outra família, sem matrícula própria.

Atenção

Existe matrícula própria da laje? Sem ela, não há direito real de laje - só contrato.
Na venda da construção-base ou da laje, os outros titulares têm preferência por 30 dias (CC 1.510-D).
Nova laje sobre a laje exige autorização expressa da construção-base e das demais lajes (CC 1.510-A §6º).
O titular da laje paga os tributos da sua unidade (CC 1.510-A §2º).

Guia educativo (PEI). Casos anonimizados, apresentados para fins de estudo. Não é parecer jurídico nem avaliação do imóvel. Cada situação real depende das certidões e documentos originais.

O que é

Um guia educativo e gratuito que mostra em que ponto do caminho o seu imóvel está, quais documentos faltam, quanto custa chegar à escritura e quais sinais merecem atenção, para comprar ou vender em Alagoas com mais segurança. (PEI: Panorama Educativo e Interpretativo.)

O que não é

Não é avaliação de imóvel (PTAM, Res. COFECI 1066/2007), não é parecer jurídico e não substitui certidão oficial de Cartório, Prefeitura, INCRA, Receita Federal ou Tribunal. Não dá nota de risco.

Como o Oráculo verifica →Ver um exemplo de Raio-X →

Próximo passo

Fale comigo: eu reviso o seu Raio-X com você, explico cada pendência e ajudo a organizar os documentos até a escritura.

Kenny Wilson · Corretor de Imóveis · CRECI 2468-AL

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