EXEMPLO FICTÍCIO · não é o seu imóvel
Exemplo de Raio-X do Caminho
É assim que o resultado aparece depois que você responde às perguntas. Este caso foi inventado: um lote em Maceió, de R$ 200.000, que o comprador tem só por contrato de gaveta, com vendedor pessoa física. As listas abaixo saem das mesmas regras que o Oráculo usa de verdade.
Onde você está no caminho
N1 · Recibo / contrato de gaveta
Contrato particular prova um negócio, mas não transfere a propriedade. Para imóveis acima de 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública para transferir. Promessa de compra e venda só vira direito real (valendo contra todos) se for registrada na matrícula; sem registro, é um direito só entre as partes.
Documentos a reunir (primeiros 8)
- Matrícula Atualizada com Certidão de Ônus ReaisBase: Lei 7433/85
- RG e CPF do vendedor PF
- Certidão de Nascimento ou Casamento atualizada (a lei não fixa prazo; em geral o cartório pede emitida há até 90 dias)
- Certidões Negativas PF - Cível, Criminal, Trabalhista, Federal, Protestos
- Escritura definitiva de compra e venda (ainda pendente de lavrar)
- Certidão Negativa de Débitos Municipais (IPTU)
- Guia de ITBI paga
- Planta Baixa Aprovada
No Raio-X de verdade, para cada documento você marca “Tenho”, “Não tenho” ou “Não sei” e o resultado mostra o que ainda falta.
Pontos de atenção
- Vendedor do contrato não é o dono da matrícula. Sem corrente de contratos até o titular, não há o que adjudicar contra quem assinou.
- Promessa não registrada não vale contra terceiros: o dono pode vender de novo, dar em garantia ou o imóvel pode ser penhorado por dívida dele.
- Contrato com cláusula de arrependimento não gera direito real mesmo registrado.
- Pagar a maior parte do preço antes de ver a matrícula atualizada.
Estimativa de custos (separada do diagnóstico)
Um custo calculado não prova que o imóvel pode ser transferido: isso depende dos documentos e dos pontos de atenção acima. Aqui só se estima o que costuma ser pago até a escritura e o registro.
- Certidão de Inteiro Teor / Certidão de Ônus / Busca por CPF ou imóvelR$ 116,76
- Escritura Pública - Com conteúdo financeiro (valor declarado, inclui 1º traslado)R$ 5.887,35
- Registro - Com Valor DeclaradoR$ 5.887,35
- ITBI Maceió · 3%R$ 6.000,00
Total pela alíquota regularR$ 17.891,46
Se o ITBI for pedido e pago em até 30 dias (alíquota de 2%)R$ 15.891,46
Como cada parcela é calculada
- Certidão, escritura e registro: emolumento da tabela da Lei AL 9.778/2025 para a faixa do valor, mais a taxa de fiscalização (TSNR, 26%) e o ISS (5%, estimativa pelo teto, pois a lei não fixa essa alíquota).
- ITBI: alíquota do município sobre o valor do imóvel, conforme a lei municipal indicada na ferramenta (Maceió: a alíquota cadastrada ainda precisa de conferência na Prefeitura).
- Não entram: honorários de advogado, certidões do vendedor, taxas de outros órgãos e qualquer despesa própria do seu caso.
Estimativa educativa. Não é orçamento: confirme os valores no cartório e na Prefeitura.
Guia educativo (PEI). Não é avaliação de imóvel (PTAM), parecer jurídico nem certidão oficial, e não dá nota de risco. Veja como o Oráculo verifica.