Raio-X do Caminho

Parece: Que o imóvel rural já está cadastrado e regularizado no INCRA em nome de quem declarou.

É: Só o comprovante de que a pessoa ENVIOU uma declaração ao INCRA pela internet. Quando aparece "Código do imóvel rural: Novo", o imóvel ainda nem tem código no cadastro rural: é o começo do caminho.

Não prova: Não prova propriedade nem posse. Nem o CCIR que vier depois prova: documentos do INCRA para fins de cadastro não fazem prova de propriedade.

Falta: A declaração ser processada pelo INCRA e o CCIR ser emitido; e, para ser dono, o registro na matrícula (compra registrada, usucapião, regularização).

Fonte: Lei 5.868/1972, art. 3º, parágrafo único

Parece: O "documento do sítio" que prova que a terra é de quem aparece nele.

É: O certificado do cadastro rural do INCRA. É obrigatório para vender, dividir, arrendar ou hipotecar imóvel rural, mas mostra o que foi DECLARADO ao INCRA. O próprio CCIR separa a área em "registrada", "posse a justo título" e "posse por simples ocupação".

Não prova: Não prova propriedade nem posse — o próprio CCIR diz que as informações são exclusivamente cadastrais. Quando a área aparece como "posse a justo título" ou "posse por simples ocupação", foi o próprio declarante quem informou ao INCRA que não tem registro em cartório em seu nome para essa parte.

Falta: Para ser dono: registro na matrícula. Se a área está como posse, o caminho costuma ser regularização (usucapião ou outro título).

Fonte: Lei 5.868/1972, art. 3º, parágrafo único; Texto do próprio CCIR (esclarecimento 3); Texto do próprio CCIR (esclarecimento 1) e Lei 4.947/1966, art. 22, §§ 1º e 2º

Parece: Um registro oficial do imóvel em nome de quem fez o cadastro.

É: Um cadastro AMBIENTAL: mostra onde estão a vegetação nativa, as áreas de preservação e a reserva legal. Qualquer proprietário ou possuidor faz a inscrição.

Não prova: A própria lei diz que o cadastro não é título para reconhecer propriedade ou posse.

Falta: Para ser dono: registro na matrícula. O CAR continua necessário para a parte ambiental.

Fonte: Lei 12.651/2012, art. 29, caput e § 1º; Lei 12.651/2012 (Código Florestal), art. 29, § 2º

Parece: Que quem paga o ITR é o dono da terra.

É: Cadastro e declaração de imposto à Receita Federal, feitos pelo próprio contribuinte. O valor da terra declarado é uma autoavaliação.

Não prova: Pagar ou declarar o ITR não transfere nem prova propriedade. Pode servir como mais um indício de posse (por exemplo, numa usucapião).

Falta: Para ser dono: registro na matrícula.

Fonte: Lei 9.393/1996, art. 4º; Lei 9.393/1996, arts. 6º e 8º (DIAC, CAFIR, DIAT; valor da terra como autoavaliação); Código Civil, art. 1.227 (direitos reais só com registro); Lei 6.015/1973, art. 216-A, IV (pagamento de impostos como documento que demonstra a posse)

Parece: Que o imóvel é de quem está no carnê do IPTU.

É: Cadastro fiscal da Prefeitura. A lei permite cobrar o IPTU do proprietário, de quem tem o domínio útil ou do possuidor.

Não prova: Nome no IPTU não prova que a pessoa é dona: pode ser só possuidor. Pagar IPTU pode servir como indício de posse.

Falta: Para ser dono: registro na matrícula. Confira se o nome no IPTU é o mesmo da matrícula.

Fonte: Código Tributário Nacional, art. 34; Lei 6.015/1973, art. 216-A, IV (pagamento de impostos e taxas como documento que demonstra a posse)

Parece: Que a pessoa é dona do terreno (de marinha ou da União) porque está no cadastro da SPU.

É: Um ato da União que reconhece a pessoa como ocupante e cobra taxa de ocupação. O terreno continua sendo da União.

Não prova: Não faz da pessoa dona: o terreno continua sendo da União, e a lei chama a inscrição de ocupação de ato precário, que pode ser desfeito a qualquer tempo.

Falta: Ver na matrícula e na SPU qual é o regime (ocupação ou aforamento) e o que a SPU exige para transferir.

Fonte: Lei 9.636/1998, art. 7º; Constituição Federal, art. 20, VII

Parece: Que o INCRA reconheceu a terra como sendo de quem mediu.

É: A certificação de que a medição (o polígono) não se sobrepõe a outro imóvel no cadastro do INCRA e atende às normas técnicas.

Não prova: A norma diz que a certificação não implica reconhecimento do domínio nem a exatidão dos limites e confrontações indicados.

Falta: Levar a certificação ao cartório para averbar/registrar na matrícula.

Fonte: Decreto 4.449/2002, art. 9º, § 1º; Decreto 4.449/2002, art. 9º, § 2º

Parece: Que, se a Prefeitura aprovou o loteamento, o lote já pode ser vendido e escriturado.

É: A aprovação do projeto pela Prefeitura é um passo: depois de aprovado, o loteamento ainda precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis; antes disso, a lei proíbe vender os lotes.

Não prova: É proibido vender ou prometer vender lote de loteamento ou desmembramento não registrado.

Falta: Ver na matrícula se o loteamento está registrado e se o lote tem matrícula própria.

Fonte: Lei 6.766/1979, art. 37

Parece: Que, como o papel deu entrada no cartório, o imóvel já passou para o nome de quem comprou.

É: O número de protocolo marca a ordem de chegada do título no cartório, e essa ordem define a prioridade. O cartório ainda vai analisar e pode fazer exigências.

Não prova: Só há transferência depois do registro. Se o título não for registrado em 20 dias, contados da data do protocolo, porque o interessado não atendeu às exigências, os efeitos do protocolo acabam (na REURB social o prazo é de 40 dias).

Falta: O registro na matrícula. Peça a certidão atualizada depois do registro.

Fonte: Lei 6.015/1973, arts. 182 e 186; Lei 6.015/1973, art. 205; Código Civil, art. 1.245

Parece: Que, com o pedido de usucapião feito, a pessoa já é dona.

É: Um pedido. No cartório, o pedido é autuado e o protocolo fica valendo até o pedido ser aceito ou rejeitado.

Não prova: O pedido, sozinho, não prova que a pessoa é dona: ainda vai ser analisado se ela cumpre os requisitos (tempo e tipo de posse). Só depois do acolhimento (ou da sentença) e do registro na matrícula a propriedade aparece no cartório e o imóvel pode ser vendido ou financiado com segurança.

Falta: Acolhimento do pedido (ou sentença) e registro na matrícula.

Fonte: Lei 6.015/1973, art. 216-A, caput e § 1º; Código Civil, art. 1.238

Parece: Que, com a CRF emitida pela Prefeitura, o morador já tem o imóvel no nome.

É: A CRF é o ato que aprova a regularização e lista os ocupantes; ela precisa ser registrada no cartório.

Não prova: Antes do registro da CRF, a matrícula ainda não mostra o morador como titular.

Falta: Registro da CRF e do projeto no cartório de registro de imóveis.

Fonte: Lei 13.465/2017, arts. 41 e 42

Parece: Que o lote do assentamento pode ser vendido como qualquer terreno.

É: O contrato de concessão de uso é gratuito, inegociável e tem cláusulas resolutivas. O título de domínio e a CDRU também têm cláusulas resolutivas e são inegociáveis por dez anos, contados da data do contrato de concessão de uso (ou instrumento equivalente).

Não prova: O contrato de concessão de uso não pode ser negociado. O título de domínio e a CDRU não podem ser negociados por 10 anos, contados da data do contrato de concessão de uso. Quem paga por um lote nessa situação corre o risco de não conseguir passar nada para o seu nome, e o assentado pode perder o lote se descumprir as cláusulas (como cultivar e não ceder o uso a terceiros).

Falta: Ver no INCRA e na matrícula qual instrumento existe, a data e se as cláusulas foram cumpridas e liberadas.

Fonte: Lei 8.629/1993, art. 18, § 1º; Lei 8.629/1993, art. 18, §§ 2º e 3º (concessão de uso inegociável; cláusulas resolutivas); Lei 8.629/1993, art. 21 (cultivar e não ceder o uso a terceiros por 10 anos)

Parece: Que, com a escritura assinada, o comprador já é dono.

É: A escritura é o título que serve para registrar. Enquanto não for registrada, o vendedor continua sendo considerado dono.

Não prova: Sem registro, a escritura não transfere a propriedade.

Falta: Registrar a escritura na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis.

Fonte: Código Civil, art. 1.245, caput e § 1º; Código Civil, art. 1.227

Parece: Que, com a ata feita no tabelionato, o imóvel já é da pessoa.

É: O registro, feito pelo tabelião, da posse da pessoa: descrição do imóvel, tempo e tipo de posse, testemunhas e fotos. É um dos documentos do pedido de usucapião no Registro de Imóveis.

Não prova: A norma manda o tabelião registrar na própria ata que ela não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade.

Falta: Protocolar o pedido de usucapião no Registro de Imóveis, cumprir notificações e editais e obter o registro na matrícula.

Fonte: Provimento CNJ nº 149/2023, art. 402, § 3º

Parece: Um documento oficial do INCRA sobre o imóvel.

É: A cópia impressa dos formulários que a própria pessoa preencheu na declaração ao INCRA (estrutura, uso, titulares). O rodapé do próprio papel diz que ele não possui valor legal.

Não prova: Não prova propriedade nem direitos sobre o imóvel (Lei 5.868/1972, art. 3º, parágrafo único); mostra só o que foi declarado.

Falta: O mesmo do CCIR: para ser dono, registro na matrícula.

Fonte: Texto impresso no próprio formulário; Lei 5.868/1972, art. 3º, parágrafo único

Parece: Que, com as certidões "limpas", está tudo certo com o imóvel.

É: Mostram se há dívidas ou processos em nome de uma pessoa ou de um imóvel, numa data e dentro do alcance de cada certidão.

Não prova: Não dizem quem é o dono e não substituem a matrícula. Cada certidão cobre só o que nela está escrito (ex.: a certidão cível do TJAL não inclui execução fiscal).

Falta: Matrícula atualizada + as certidões dentro da validade.

Fonte: Provimento CGJ/AL nº 22/2015, Anexo Único, Modelo I (certidão cível do TJAL)

Parece: Que o inventário está resolvido e os herdeiros já são donos dos imóveis.

É: O cálculo do imposto de herança (ITCD) feito pela Secretaria da Fazenda num processo de inventário: lista os bens (com matrícula), a avaliação de cada um, o imposto e, quando o inventário atrasou, a multa. É um passo do caminho.

Não prova: Não prova propriedade, não prova que o imposto foi pago e não mostra que o inventário terminou ou como os bens foram divididos.

Falta: Guia do imposto paga, escritura ou formal de partilha, e o registro da partilha na matrícula, em nome dos herdeiros.

Fonte: Texto do próprio documento (cabeçalho e linhas de multa)