ORÁCULO IMOBILIÁRIO BR
Sinais de golpe
Quem vende não é quem está na matrícula
- Por que importa
- Dono de imóvel, perante a lei, é quem aparece registrado na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis. Contrato, recibo ou escritura sem registro não transferem a propriedade.
- Base legal
- Código Civil, art. 1.245
- O que fazer
- Peça a certidão de inteiro teor da matrícula, atualizada (até 30 dias), e confira se o nome e o CPF/CNPJ do vendedor batem com o último proprietário registrado.
Pedem sinal alto antes de você ver os documentos
- Por que importa
- Quem já recebeu o dinheiro perde o interesse em resolver pendências. Em golpes, o sinal é o próprio objetivo.
- Base legal
- Código Civil, arts. 417 a 420 (arras)
- O que fazer
- Só pague sinal depois de conferir matrícula, certidões e identidade do vendedor, e com contrato escrito que diga o que acontece com o sinal se o negócio não sair.
O pagamento vai para a conta de outra pessoa
- Por que importa
- Dinheiro pago a terceiro, sem ligação comprovada com o dono, é difícil de recuperar e não prova que você pagou ao vendedor.
- Base legal
- Código Civil, art. 308
- O que fazer
- Pague na conta do proprietário que está na matrícula. Se for para outra pessoa, exija autorização escrita do dono, com firma reconhecida.
O vendedor é casado, mas só ele assina
- Por que importa
- Em regra, pessoa casada precisa da autorização do cônjuge para vender imóvel (salvo no regime de separação absoluta). Sem ela, a venda pode ser anulada.
- Base legal
- Código Civil, arts. 1.647, I, e 1.649
- O que fazer
- Peça a certidão de casamento atualizada, veja o regime de bens e colha a assinatura do cônjuge na escritura.
Vendem por procuração
- Por que importa
- Procuração pode estar vencida, revogada ou ser falsa. Golpes com procuração são comuns em imóveis de pessoas idosas ou falecidas.
- Base legal
- Código Civil, arts. 653 e 682
- O que fazer
- Confira a procuração no cartório que a lavrou (peça certidão atualizada), veja se dá poderes específicos para vender aquele imóvel e confirme que o dono está vivo.
Lote em loteamento que não está registrado
- Por que importa
- A lei proíbe vender lote de loteamento que não foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Sem registro, não existe matrícula individual para o lote.
- Base legal
- Lei 6.766/1979, art. 37
- O que fazer
- Peça o número do registro do loteamento e a matrícula do lote. Confira na certidão do cartório, não só no material de venda.
Querem fechar só no contrato particular, sem escritura
- Por que importa
- Para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública. O contrato particular ("de gaveta") não transfere a propriedade e deixa o comprador exposto a dívidas e penhoras do vendedor.
- Base legal
- Código Civil, art. 108
- O que fazer
- Combine desde o início quando e em qual cartório será feita a escritura e o registro. Use a Calculadora do Caminho para ver os custos.
Quem intermedeia se diz corretor, mas não mostra o CRECI
- Por que importa
- Só pode intermediar compra e venda de imóveis, cobrando comissão, quem é inscrito no CRECI da região.
- Base legal
- Lei 6.530/1978 (regulamenta a profissão de corretor de imóveis)
- O que fazer
- Peça o número do CRECI e confira no site do CRECI do estado. Desconfie de quem se recusa a informar.
A empresa que vende está inativa ou em crise
- Por que importa
- Construtora ou incorporadora com CNPJ inativo, em recuperação judicial ou com muitos protestos pode não entregar o imóvel nem passar a escritura.
- Base legal
- Lei 11.101/2005 (recuperação judicial e falência)
- O que fazer
- Use a aba Consulta Empresa (CNPJ) e depois peça as certidões de falência, recuperação judicial e protestos.
Preço muito abaixo do mercado e muita pressa
- Por que importa
- Urgência e "oportunidade única" são as ferramentas mais usadas para impedir que o comprador confira os documentos.
- O que fazer
- Nenhuma oportunidade real some em 24 horas por você pedir a matrícula. Compare com imóveis parecidos na região e não pule nenhuma etapa.
Documentos só por foto no WhatsApp
- Por que importa
- Foto de documento pode ser montada ou estar desatualizada. A certidão verdadeira é emitida pelo cartório ou pelo órgão, com data e código de verificação.
- O que fazer
- Emita você mesmo as certidões (muitas saem pela internet) ou confira o código de autenticidade no site de quem emitiu.
O que é
Um guia educativo e gratuito que mostra em que ponto do caminho o seu imóvel está, quais documentos faltam, quanto custa chegar à escritura e quais sinais merecem atenção, para comprar ou vender em Alagoas com mais segurança. (PEI: Panorama Educativo e Interpretativo.)
O que não é
Não é avaliação de imóvel (PTAM, Res. COFECI 1066/2007), não é parecer jurídico e não substitui certidão oficial de Cartório, Prefeitura, INCRA, Receita Federal ou Tribunal. Não dá nota de risco.
Como o Oráculo verifica →Ver um exemplo de Raio-X →Próximo passo
Fale comigo: eu reviso o seu Raio-X com você, explico cada pendência e ajudo a organizar os documentos até a escritura.
Kenny Wilson · Corretor de Imóveis · CRECI 2468-AL
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